Ban quản trị tự ý chuyển sân tennis thành pickleball: Có trái luật khi không lấy ý kiến cư dân?

Việc pickleball phát triển mạnh đang khiến nhiều khu dân cư tại Mỹ điều chỉnh lại hệ thống sân bãi. Tuy nhiên, một vụ việc mới đây cho thấy ranh giới pháp lý giữa quyền hạn của ban quản trị (HOA) và quyền lợi cư dân không hề đơn giản.

Tự ý chuyển đổi sân tennis, cư dân thắc mắc tính hợp pháp

Theo phản ánh của một cư dân ký tên D.S., khu chung cư nơi ông sinh sống có hai sân tennis cùng nhiều tiện ích khác như hồ bơi, phòng gym, sân shuffleboard và khu putting green.

Khoảng sáu tháng trước, một sân tennis đã bị kẻ lại vạch để chuyển thành hai sân pickleball. Đáng chú ý, quyết định này không được đưa ra lấy ý kiến cư dân, cũng không xuất hiện trong bất kỳ biên bản họp nào của ban quản trị.

Người dân cho rằng đây là thay đổi lớn đối với tài sản chung, lẽ ra phải được toàn thể chủ sở hữu căn hộ biểu quyết trước khi thực hiện.

Luật sư: có dấu hiệu “thay đổi trọng yếu”

Trả lời The Palm Beach Post, Ryan Poliakoff – luật sư chuyên về luật chung cư và phát triển đô thị tại Florida – nhận định việc chuyển sân tennis sang pickleball có thể bị xem là “thay đổi trọng yếu” nếu làm biến đổi đáng kể công năng và mục đích sử dụng ban đầu.

Theo ông Poliakoff, trong trường hợp điều lệ chung cư không trao toàn quyền cho ban quản trị, mọi thay đổi mang tính trọng yếu đối với tài sản chung đều phải được cư dân thông qua, thường với tỷ lệ đồng thuận tối thiểu 75%.

“Nếu việc chuyển đổi khiến sân tennis không còn sử dụng được cho môn thể thao ban đầu, khả năng cao sẽ bị xác định là thay đổi trọng yếu”, ông Poliakoff nhấn mạnh.

Ngược lại, nếu sân được kẻ vạch để phục vụ đồng thời cả tennis lẫn pickleball, tính vi phạm có thể không rõ ràng.

Không thể hợp thức hóa sau khi đã làm

Luật sư Poliakoff cho biết, nếu ban quản trị bị xác định là làm sai, họ bắt buộc phải khôi phục sân về trạng thái ban đầu. Pháp luật hiện hành không cho phép tổ chức biểu quyết hồi tố để hợp thức hóa các thay đổi đã hoàn thành.

Cách duy nhất để xác định đúng – sai trong trường hợp này là đưa vụ việc ra trọng tài hoặc tòa án.

Ban quản trị có được tự điều chỉnh ngân sách?

Liên quan đến quyền hạn của ban quản trị, một cư dân khác đặt câu hỏi về việc điều chuyển ngân sách giữa các hạng mục trong năm tài chính.

Theo luật sư Poliakoff, ngân sách hàng năm chỉ mang tính dự toán. Ban quản trị được phép chi vượt một số hạng mục, đồng thời cắt giảm hoặc điều chỉnh các hạng mục khác để cân đối, đặc biệt trong các tình huống khẩn cấp liên quan đến an toàn hoặc hạ tầng.

Tuy nhiên, quỹ dự phòng là ngoại lệ quan trọng. Khoản tiền này chỉ được sử dụng cho đúng mục đích đã quy định, và trong nhiều trường hợp không thể điều chuyển nếu không có sự chấp thuận của cư dân.